W niniejszym artykule opiszę Państwu jak ważnym jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu lokalu celem ochrony Waszych interesów tak aby w przyszłości uniknąć rozczarowań i nieporozumień, które niestety bardzo często znajdują swój finał w sądzie.

W największym uproszczeniu umowa najmu lokalu polega na tym iż jedna strona umowy (zwana Wynajmującym) przekazuje drugiej stronie (zwanej Najemcą) oznaczony lokal do używania przez pewien czas, natomiast Najemca zobowiązuje się w zamian płacić Wynajmującemu czynsz za używanie tego lokalu. Wydaje się to proste i nieskomplikowane ale w praktyce zwykle dochodzi nam szereg problemów związanych z kwestią: wypowiedzenia umowy, samym sposobem używania lokalu, jego wykrytymi wadami, zwłoką w płatności czynszu, potrzebą ulepszenia lokalu, itd.

Już na wstępie podkreślam, że dla zabezpieczenia Państwa interesów najlepiej umowę zawrzeć w formie pisemnej – czyli spisać na papierze i opatrzyć czytelnymi podpisami wszystkich stron umowy. Jest to istotne nie tylko ze względów dowodowych ale również z uwagi na treść art. 660 Kodeksu Cywilnego [dalej: kc] zgodnie z którym w razie niezachowania formy pisemnej przy najmie nieruchomości lub pomieszczenia umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Co to oznacza? Otóż z umową zawartą na czas nieoznaczony wiążą się pewne skutki jak i konsekwencje o których poniżej.

Czynsz, w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony, w wypadku nieuregulowania tej kwestii odmiennie w samej umowie, z mocy ustawy płatny będzie miesięcznie do 10 dnia każdego miesiąca.

Ponadto, jeżeli czas trwania najmu jest nieoznaczony, strona może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów wskazanych w samej umowie, a w braku ich określenia – z zachowaniem terminów ustawowych. Termin ustawowy wypowiedzenia w przypadku najmu lokalu wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Uregulowanie to ma charakter bezwzględnie obowiązujący i w sposób oczywisty chroni Najemcę.

Warto zauważyć, że jeżeli mamy do czynienia z umową zawartą na czas nieoznaczony, a terminy płatności czynszu strony uregulowały na okres krótszy niż ustawowy miesiąc, to wypowiedzenie możliwe jest już na trzy dni naprzód.

Z drugiej zaś strony, gdyby w umowie uregulowano płatność czynszu na okres przekraczający miesiąc to najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód ale już ze skutkiem nie na koniec miesiąca lecz dopiero na koniec kwartału kalendarzowego.

Istotną zwłaszcza dla najemców będzie uwaga, że warto zadbać aby czas trwania umowy był oznaczony, gdyż wtedy zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem ale tylko w wypadkach określonych w samej umowie. Jeżeli zatem w umowie nie określono takich wypadków a nie wynikają one również z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa to strona nie ma możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy przed upływem oznaczonego okresu. Reasumując, warto z góry w umowie wskazać na jaki okres jest ona zawierana oraz przewidzieć (lub nie) możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia – w zależności od celu który chcemy osiągnąć.

Jak zatem wynika z powyższego warto kwestie te prawidłowo uregulować w samej umowie w zależności od Państwa potrzeb tak aby nie być zobligowanym do dalszej długotrwałej płatności czynszu bądź tolerowania najemcy, a to w zależności od tego z jakiej perspektywy patrzymy na taką sytuację. Profesjonalnym przygotowaniem umowy zajmie się każdy adwokat czy radca prawny, mając na uwadze przede wszystkim należyte zabezpieczenie Państwa interesów w razie sporu.

Jak chodzi o obowiązki stron to najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, w tym również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców. Jeżeli bowiem najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. To samo dotyczy przypadku gdy Najemca zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na uszkodzenie, ale o ile wynajmujący wcześniej upomniał najemcę. Do ochrony prawa najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Jako najemca możemy założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego to winniśmy domagać się tego współdziałania licząc się jednak z obowiązkiem zwrotu wynikłych stąd kosztów. Jeżeli ulepszyliśmy lokal, wynajmujący może według własnego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą odpowiedniej sumy, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Oczywiście powyższe kwestie mogą zostać odmiennie uregulowane w samej umowie.

To wynajmujący powinien utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Najemca jest zobowiązany ponosić tylko drobne nakłady takie jak: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli przedmiot najmu wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego i wyznaczyć mu odpowiedni termin do naprawy. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego oraz żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za ten okres. W przypadku nieusunięcia takich wad w odpowiednim terminie najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Również jeżeli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jak już wskazano na wstępie głównym obowiązkiem najemcy jest płatność czynszu, zauważyć jednak należy, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą również inne osoby pełnoletnie, które stale z nim zamieszkują. Dotyczy to oczywiście tego okresu w którym zamieszkały one z najemcą.

W przypadku braku płatności Wynajmujący dysponuje ustawowym prawem zastawu na wniesionych do lokalu ruchomościach w tym również będących własnością członków rodziny najemcy, a razem z nim mieszkających. Prawo to wygasa z chwilą usunięcia ruchomości, a zatem wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Ponadto, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy, wynajmujący może po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu najemcy w którym udzieli dodatkowego terminu miesięcznego – wypowiedzieć najem bez zachowania okresu wypowiedzenia. To ostatnie oczywiście dopiero po upływie tego dodatkowego miesiąca.

Wreszcie pamiętajmy, że jeżeli kwestii tej nie uregulujemy odmiennie w umowie, to jeżeli najemca po upływie okresu obowiązywania najmu czy też po upływie okresu wypowiedzenia, nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, poczytuje się że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

12.01.2017 r.

Adwokat Szymon Dubel